Installazione di un ascensore su area comune e barriere architettoniche: chiarimenti dalla Cassazione

Gli avvocati Costanza Nucci ed Edoardo Toscani dello Studio Legale Berliri-Nucci-Veroni, che offre consulenza legale ad Anacam, sono gli autori di questo commento all’ordinanza della Corte di Cassazione n.19087/22 relativa all’installazione di un ascensore su area comune allo scopo di  eliminare barriere architettoniche.
Nella prima parte dell’articolo, sono stati esaminati il contenuto e gli aspetti giuridicamente rilevanti dell’ordinanza pubblicata il 14 giugno scorso, mentre nella seconda parte sono state analizzate più nel dettaglio le problematiche relative all’applicazione del DM 236/1989.

L’ordinanza della Corte di Cassazione n.19087/22 è interessante, in quanto, pur riportando una serie di principi già affermati da precedenti pronunce, è esplicativa e chiarificatrice, affrontando le questioni da un lato relative alla problematica dell’installazione di un ascensore in un Condominio nell’ipotesi in cui vi sia l’opposizione di alcuni condomini, dall’altro – seppur incidentalmente – relative all’applicazione degli stringenti requisiti tecnici di cui al DM 236/1989 all’installazione degli impianti in edifici preesistenti all’entrata in vigore della norma.
Più precisamente il caso analizzato nell’ordinanza è quello dell’installazione di un ascensore in un edificio realizzato nel 1960 a cura e spese di alcuni condomini con opposizione di altri condomini dello stabile. Questi ultimi in particolare evidenziavano che l’edificio non avrebbe avuto lo spazio idoneo ad alloggiare l’ascensore all’interno del vano scale e che la larghezza delle scale sarebbe stata illegittimamente ridotta sotto il m 1,20.
Si trattava quindi di stabilire se considerare legittima l’installazione dell’ascensore che riduceva la larghezza delle scale a cm 77 al netto del corrimano.
La Corte, nella valutazione comparativa dei vantaggi dovuti all’installazione dell’impianto e degli svantaggi che l’innovazione avrebbe comportato ai condomini, ha aderito a quanto motivato dai giudici di merito.
In particolare, tra la realizzazione dell’ascensore e il mantenimento della larghezza delle scale, è stato affermato che, tenuto conto delle attuali abitudini di vita e delle esigenze degli abitanti delle grandi città nonché delle attuali caratteristiche della popolazione italiana, il sacrificio minore è quello della riduzione della larghezza delle scale.
Inoltre - ha osservato la Corte - la riduzione della larghezza delle scale non porterebbe ad una vera e propria inservibilità delle stesse da parte dei condomini, ma solo a sopportare un disagio minimo consistente nell’impedimento del contemporaneo passaggio di due persone.
Nel provvedimento si sottolinea poi che in ogni caso l’interesse all’installazione dell’ascensore è funzionale anche alla finalità di tutela delle persone con disabilità (anche se nel caso di specie non vi era alcun disabile tra i condomini).
La Cassazione non ha rilevato alcuna violazione di legge ritenendo la fattispecie conforme sia all’art. 1120 c.c. che all’art. 1102 c.c. in tema di innovazioni.
In particolare - ha affermato la Corte - il concetto di inservibilità delle cose comuni che comporta il divieto di innovazioni va interpretato secondo canoni di concretezza. Ne consegue che è da considerare inservibile il bene comune solo se è concretamente inutilizzabile e non se la sua utilizzazione comporta un semplice disagio.
Nel caso di specie, come sopra visto, la riduzione della larghezza delle scale comportava solo l’impedimento del passaggio di due persone contemporaneamente e quindi un disagio minimo.
I Giudici di legittimità hanno inoltre confermato che la realizzazione dell’ascensore in linea con l’art. 1102 c.c. non ha comportato alcuna limitazione alla proprietà degli altri condomini.
La Corte infine non ha ravvisato la violazione della legge n. 13/1989 (legge sul superamento ed eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati) e del DM attuativo n. 236/1989, perché tali norme si applicano solo agli edifici realizzati o ristrutturati interamente dopo l’entrata in vigore della legge.
A prescindere da quanto sopra, nella pronuncia si precisa comunque che, anche se le prescrizioni tecniche delle norme sopra richiamate si dovessero applicare agli edifici preesistenti, esse sarebbero comunque derogabili. Nel dettaglio viene infatti evidenziato che le prescrizioni tecniche di cui all’art. 8 del DM 236/1989 (larghezza minima rampe delle scale m. 1,20) possono essere derogate perché è lo stesso art. 7 del DM che consente in sede di progetto di adottare soluzioni alternative purché rispondenti a dette esigenze progettuali.

Chiarito quanto sopra, riteniamo utile soffermarci sull’ultima parte della pronuncia ed in particolare sull’ambito applicativo del DM 236/1989 e sulle sue possibili implicazioni sui benefici fiscali previsti dall’art. 119ter DL 34/20.
In primis va detto che il DM 236/1989 si applica a edifici di nuova costruzione o, se preesistenti alla data di entrata in vigore del DM, a edifici oggetto di ristrutturazione.
Appare quindi utile ricordare la definizione di ristrutturazione edilizia offerta dal testo unico DPR 380/2001.
L’art. 3 comma 1 alla lett. d definisce interventi di ristrutturazione edilizia “gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza […]”.
Evidente quindi la differenza tra ristrutturazione edilizia e manutenzione straordinaria che, ai sensi della lett. b del medesimo art. 3 del DPR, include “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico […]”
Generalmente l’installazione dell’ascensore in edifici preesistenti alla data di entrata in vigore del DM, salvo ricadere nelle ipotesi di cui alla lett. d (Ristrutturazione), viene considerata intervento di manutenzione straordinaria, con tutte le conseguenze che ne derivano in ordine all’applicazione o meno del DM 236/1989.
In secondo luogo, osserviamo che l’ultima parte dell’ordinanza è particolarmente interessante anche ove ribadisce chiaramente la derogabilità delle prescrizioni tecniche stabilite dal DM 236/1989 attuativo dell’art. 1 della Legge 13/1989 e conseguentemente degli artt. 8 e 9 che stabiliscono nel dettaglio le specifiche e le soluzioni tecniche relative a ciascuna parte della costruzione (per quel che qui interessa le Scale all’art. 8.1.10 e l’Ascensore all’art. 8.1.12).
Ed infatti, seppur l’art. 7.1 del DM stabilisca che tutte le specificazioni contenute nell’art. 8 hanno valore prescritto e che le soluzioni tecniche contenute nell’art. 9 sono ritenute rispondenti ai criteri di progettazione, l’art. 7.2. sancisce espressamente che “in sede di progetto possono essere proposte soluzioni alternative alle specificazioni e soluzioni tecniche, purché rispondano ad esigenze sottintese ai criteri di progettazione”. In questo caso la dichiarazione di conformità degli elaborati alle disposizioni di cui alla legge 13/1989 redatta dal professionista abilitato deve essere accompagnata da una “relazione corredata con grafici con la quale viene illustrata l’alternativa proposta e l’equivalente o migliore qualità degli esiti ottenibili”.
Sostanzialmente le specifiche tecniche previste dal DM, applicabili solo a nuove costruzioni o a ristrutturazioni, possono essere derogate ma è necessario che i progetti siano accompagnati da detta relazione.
Inoltre, l’art. 7.5 stabilisce che negli interventi di ristrutturazione sono ammesse deroghe alle norme del presente decreto in caso di dimostrata impossibilità tecnica connessa ad elementi strutturali ed impiantistici. “Le suddette deroghe sono concesse dal sindaco in sede di provvedimento autorizzativo previo parere favorevole dell’ufficio tecnico o del tecnico incaricato dal Comune dell’istruttoria dei progetti”.
La derogabilità delle previsioni di cui al DM è questione molto importante non solo da un punto di vista civilistico.
Preme infatti segnalare che, a prescindere dalla sua applicabilità all’installazione di impianti in edifici preesistenti, le recenti norme sulle agevolazioni fiscali per l’abbattimento delle barriere architettoniche (art. 119 ter del DL Rilancio 34/20) ne effettuano specifico richiamo imponendone il rispetto.
Infatti l’ultimo comma dell’art. 119 ter stabilisce che “Ai fini dell’accesso alla detrazione, gli interventi di cui al presente articolo rispettano i requisiti previsti dal regolamento di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 14  giugno  1989,  n. 236”.
Potrebbe quindi sembrare che non si abbia diritto alle detrazioni se non sono rispettate le prescrizioni tecniche previste nel DM.
Tuttavia, si ritiene che, richiamando testualmente la disposizione di cui all’art. 119 ter tutti i requisiti previsti dal DM, venga richiamata anche la possibilità di deroghe come prevista al sopra citato art. 7 e che le detrazioni fiscali possano pertanto essere applicate anche in caso di deroghe (sempre che vengano rispettate tutte le condizioni richieste dalla DM per la loro legittimità).

Avvocati Costanza Nucci ed Edoardo Toscani
Studio Legale Berliri-Nucci-Veroni